万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国(guó)信达(dá)为了收回钱(qián)款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被(bèi)割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的(de)维(wéi)权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目(mù)前(qián)，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确(què)实已经支(zhī)付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权回(huí)本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并承(chéng)担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权(quán)的(de)，人民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国(guó)信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入(rù)北(běi)京的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。215英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了(le)北京(jīng)万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北(běi)京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受(shòu)追捧。

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　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名(míng)人士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的(de)房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的(de)背后(hòu)，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果北(běi)京国安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理(lǐ)、北(běi)京建工、山东(dōng)国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫的(de)经营(yíng)状况却(què)持(chí)续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北(běi)京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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